Comprendre la
défiscalisation
Les avantages de la défiscalisation
Augmenter ses revenus
Investir dans l’achat d’un logement peut vous permettre de bénéficier d’un complément de revenus une fois qu’il sera soumis à la location.
Diminuer ses impôts
Suivant le montant du bien acquis, une réduction d’impôts peut être accordée durant plusieurs années.
Augmenter son patrimoine
Investir dès maintenant est la sécurité d’augmenter votre patrimoine dans les années à venir et de laisser un bien en héritage.
Protéger sa famille
Pour protéger sa famille, le maître-mot est la prévoyance. Si vous souhaitez anticiper les éventuels aléas de la vie, investir dans l’immobilier est une des solutions les plus envisagées pour transmettre un patrimoine à sa famille.
Augmenter sa retraite
En investissant dans l’immobilier aujourd’hui, vous assurez plus tard votre retraite sans avoir à vous acquitter d’un loyer mensuel ou en décidant de louer votre bien immobilier pour assurer une rentrée d’argent.
Vous souhaitez
investir dans du neuf ou dans un ancien bâtiment de caractère réhabilité et rénové ?
Nous vous accompagnons et vous conseillons lors de vos projets. N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.
Les dispositifs de défiscalisation
Les avantages de la défiscalisation de logements anciens
Les avantages de la défiscalisation de logements anciens
La location meublée non professionnelle (LMNP) est le fait de louer un bien immobilier meublé à un particulier, pour une résidence principale ou de courte durée s’il s’agit d’une location saisonnière. Dans les deux cas de figure, la LMNP permet d’opter pour la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La fiscalité LMNP présente un réel avantage, puisqu’elle permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier, hors terrain réputé non amortissable). Autrement dit, cela consiste à étaler son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’annexer aux autres charges, et permet la réduction, voire l’annulation, du résultat imposable et de l’imposition.
La fiscalité LMNP présente un réel avantage, puisqu’elle permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier, hors terrain réputé non amortissable). Autrement dit, cela consiste à étaler son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’annexer aux autres charges, et permet la réduction, voire l’annulation, du résultat imposable et de l’imposition.
En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :
- la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain).
- le montant des frais d’acte.
- la valeur hors taxe du mobilier.
- les frais d’agence.
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques. Elle est de :
- 5 à 10 ans pour les meubles, soit 10 à 20% par an
- 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte, soit 2.5 à 4% par an.
Pour la fiscalité LMNP, il y a déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement.
A ces charges, viennent s’ajouter les amortissements suivants :
- Intérêts d’emprunt
- Primes d’assurance
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Honoraires de cabinet comptable
- Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 fois par an) et assister aux AG.
Dans le cas où le résultat comptable serait en déficit, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus en BIC de même nature, ou alors il y a report sur les futurs bénéfices, sans limite dans le temps.
Le Déficit foncier dans l’ancien
Le déficit foncier consiste à acheter un bien ancien dans lequel vous effectuez d’importants travaux, en vue de le louer. C’est un dispositif de décimalisation instauré par la loi Balladur en 1993. Il peut alors être intéressant de défiscaliser en passant par le déficit foncier. Ce dernier apparait lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le montant du déficit vient se déduire directement à votre revenu global durant la première année, dans la limite de 10 700€. Le solde sera alors déduit en totalité des revenus fonciers jusqu’à 10 ans. A noter que le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la même année qui suit celle de l’imputation sur le revenu global.
Les avantages de la défiscalisation de logements neufs
Crédits d’impôts pour le neuf
Investir dans un bien immobilier neuf permet de bénéficier d’une défiscalisation immobilière avantageuse. Le montant de crédit d’impôt est calculé en fonction de la loi localisation de l’investissement immobilier et du montant de l’investissement. Cependant, et ce afin de favoriser l’accès au logement, le montant des loyers est plafonné.
Investir dans un bien immobilier neuf vous donne accès aux avantages suivants :
- une performance énergétique optimisée avec la règlementation thermique 2012.
- des garanties en cas de malfaçons avec l’assurance dommage-ouvrage, la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement.
- frais de notaire réduit.
Accession à prix maîtrisé pour du logement neuf
Afin de faciliter l’accès à la propriété à de nombreux foyers aux revenus modestes, en accord avec les promoteurs immobiliers, les départements français ont mis en place un dispositif d’accession à prix maîtrisé. Un prix au mètre carré est fixé par les communes, afin de garantir une plus grande mixité sociale sur le marché immobilier.
A Toulouse, le prix au mètre carré est fixé à 3000€ et les conditions d’accession à prix maîtrisés sont les suivantes :
- Occuper son logement au titre de résidence principale.
- Acheter un logement neuf ou en VEFA, répondant à la règlementation thermique RT 2012.
- Respecter des conditions de ressources sur le revenus N-2, selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement :
• Pour 1 personne : 30 000€
• Pour 2 personnes : 42 000€
• Pour 3 personnes : 51 000€
• Pour 4 personnes : 60 000€
• Pour 5 personnes : 69 000€
• Pour 6 personnes : 78 000€
• Pour 7 personnes : 87 000€
• A partir de 8 personnes : 96 000€
L’accession maîtrisée permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier malgré un faible apport personnel. La nouvelle règlementation RT 2012 garantit une baisse de la consommation énergétique des logements qui équivaut à 45 KWhep/m²/an. Cette performance énergétique des logements est encadrée par un bureau d’études, lui-même assuré par un organisme certificateur indépendant.
Dispositif PINEL pour le neuf
La loi PINEL de 2015 est un dispositif de défiscalisation immobilière, qui consiste à bénéficier d’une réduction d’impôts lorsqu’on est acquéreur d’un bien immobilier neuf, si celui-ci est mis en location entre 6 et 12 ans. De surcroît, plus la durée locative est élevée et plus l’avantage fiscal sera important. La réduction d’impôts s’élève à 12% si le bien est loué durant 6 ans, 18% s’il est loué durant 9 ans et 21% pour une durée de 12 ans.
Défiscalisation : Le Prêt à taux zéro, dit PTZ
Le prêt à taux zéro, dit PTZ, est un dispositif mis en place pour les ménages à revenus modestes et intermédiaires, leur permettant d’acquérir un bien immobilier à l’achat. Pour en être bénéficiaire, il ne faut pas avoir été propriétaire durant les 2 années qui précèdent la demande de prêt. Néanmoins, la zone du futur logement est déterminante quant au plafond de ressources à respecter et le montant du PTZ accordé. Le PTZ ne doit être qu’une partie du montant d’opération financière. Il est cependant possible de la compléter avec un ou plusieurs autres prêts.
Défiscalisation : Les règlementations environnementales
La RT 2012
Fixée par la loi Grenelle de l’environnement, la règlementation thermique RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à hauteur de 45 KWH EP/M2/an. La consommation d’énergie est alors divisée par 3 par rapport à une résidence dite classique, soit conforme à la norme T 2005. Les logements soumis à la RT 2012 sont eux 6 fois moins énergivores que les logements construits dans les années 1970. Ces mesures ont été prises afin de réduire drastiquement les déperditions énergétiques. De plus, l’orientation de la résidence est conçue de façon à capter au maximum les apports solaires, et le bâtiment est construit de façon compacte et apporte des solutions d’isolation très efficaces.
La RE 2020
Cette nouvelle règlementation du mois de janvier 2022 vise à rendre les prochaines constructions neuves plus respectueuses de l’environnement. Cette nouvelle mesure concernera les logements individuels, les logements collectifs et les bâtiments du secteur tertiaire.
Cette règlementation tend à interdire le gaz dans les constructions neuves et les maisons individuelles, jusqu’à l’abolition totale de cette énergie, prévue en 2024.
De nouvelles normes devront s’appliquer, afin de faciliter le confort d’été dans les logements en encourageant l’utilisation de matériaux biosourcés, tout en diminuant l’usage du béton et de l’acier dans les constructions.
D’ici 2023, la mise en place d’un indice carbone permettra de réduire de 30% les émissions des secteurs industriels et du carbone dynamique.
Cette règlementation tend à interdire le gaz dans les constructions neuves et les maisons individuelles, jusqu’à l’abolition totale de cette énergie, prévue en 2024.
De nouvelles normes devront s’appliquer, afin de faciliter le confort d’été dans les logements en encourageant l’utilisation de matériaux biosourcés, tout en diminuant l’usage du béton et de l’acier dans les constructions.
D’ici 2023, la mise en place d’un indice carbone permettra de réduire de 30% les émissions des secteurs industriels et du carbone dynamique.
